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冒名出卖他人房屋的，受让人能否基于善意取得制度取得房屋的所有权？

发布时间：2022-01-05
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冒名出卖他人房屋的，受让人能否基于善意取得制度取得房屋的所有权？

冒名处分他人不动产的，由于冒名行为也具有使第三人信赖的“权利外观表象”，因此，当受让人符合《民法典》第三百一十一条规定的善意取得制度的条件时，应当取得诉争房屋的所有权。

（1）受让人受让该不动产或者动产时是善意；在判断受让人是否为善意时，推定受让人是善意的，由原权利人对受让人是否恶意进行举证。  

（2）以合理的价格转让；无偿取得财产时，不适用善意取得；在有偿取得的前提下，合理的价格，也是衡量财产取得是否是善意的标准。

（3）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。不动产转让适用善意取得的，在需要进行转让登记的前提下，以登记的时间作为财产所有权转移的时间标志。只有完成了房屋所有权转移登记手续，才得适用该规定。

案情简述：
刘某之母金某在某房地产经纪有限公司（以下简称某公司）介绍下，与冒名“徐某”的人签订了房屋买卖（置换）合同，约定将某房屋进行转让。同日，金某向某公司缴纳了代收房款6300元、房屋信息费3700元。缴纳了印花税、契税和房屋登记费后，于次日取得武房权证昌字第**号房屋所有权证。某日，刘某以原房屋所有权证书遗失为由申请补办房屋所有权证书。某房管局向刘某颁发武房权证昌字第**号房屋权属证书，并将原武房权证昌字第**号权属证书作废。徐某发现涉案房屋被刘某占有居住后，便向房屋管理部门反映情况。某房管局组织房地产公司和刘某召开听证会，某房管局准备以办证资料系伪造为由撤销刘某持有的房屋所有权证。听证会后某房管局未作出撤销刘某房屋所有权证的决定。徐某不服，提起诉讼。

法院认为：
《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十一条第三款规定，被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。人民法院审理房屋登记案件，可以根据《中华人民共和国民法典》等实体法律规范判断当事人是否属于善意取得，房屋登记案件中第三人善意取得可以阻却撤销登记。善意取得是否成立，应当符合《民法典》第三百一十一条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
   
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；  

（二）以合理的价格转让；   

（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

本案中，刘某通过房地产中介机构介绍，实地查看并购买涉案房屋，支付了合理对价且已依法进行了登记，符合以上规定，属善意取得。故原审判决确认被诉房屋登记行为违法，不撤销登记行为正确。徐某认为不动产登记局违法给刘某办理转移登记，未尽审慎审查义务，损害其合法权益，可以依法定途径，另行寻求救济。
 

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