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出租未经批准的临时建筑，其租赁合同是否有效？

发布时间：2022-01-18
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出租未经批准的临时建筑，其租赁合同是否有效？

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020修正）》

第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。  

租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。

第四条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。   

当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照民法典第一百五十七条和本解释第七条、第十一条、第十二条的规定处理。

分析：　
临时建筑是指在城镇规划区内，根据形势的客观需要，经建设行政主管部门审核批准后，在核定的临时建设工程规划许可证记载的使用期限、范围、用途内，建造的供临时使用的建筑物。

对于取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋，在性质上均属于标的物违法，其签订的房屋租赁合同无效。而对于租赁期限超过临时建筑的使用期限的，超过部分无效，合同其他内容的效力不受影响。此外，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020修正）》还规定了在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定其租赁合同有效。另，虽然房屋租赁合同无效，但因承租人实际占用了临时建筑，应当承担由此产生的占有使用费。

类案简述：
某年9月25日，黄某以李某为被告向一审法院提起租赁合同纠纷一案，黄某在该案中诉请：1.确认黄某与李某签订的《租赁合同》于2019年8月1日解除；2.要求李某支付黄某从某年8月至10月的场地占用费48000元。

某年1月15日，黄某作为出租方与李某作为承租方签订《租赁合同》，约定黄某将涉案厂房（九间铺位后面的厂房用地）租给李某使用，李某租赁该厂房期限为20年。初期每月租金16000元。从某日之后租金......租赁期间若电表需要增容，由李某负责到供电部门办理并承担所有费用。位于厂房前的原有九间铺位的水电费交由李某负责每月收取。另查明，某日，涉案厂房旁的变压器被烧坏，之后，李某出资对变压器进行了修复。黄某通过微信通知李某，要求与李某解除《租赁合同》，李某未明确表示同意，并随后发送相关变压器的维修情况予黄某，黄某未予以回应。后黄某自行办理了电力增容并投入使用。

其生效判决还查明涉案的租赁物为临时建筑，为黄某未经批准所建造，也未在法庭辩论终结前获得主管部门的批准，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款的规定，涉案黄某与李某签订的《租赁合同》为无效合同。

法院认为，本案为租赁合同纠纷。生效的判决已认定涉案的《租赁合同》无效，一审法院予以确认。《民法典》第一百五十七条规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”据此，黄某诉请李某返还《租赁合同》所涉的厂房及厂房所在土地，合法有据，一审法院予以支持。《租赁合同》无效，黄某以合同约定为由收取李某保证金50000元缺乏依据，故李某反诉请求黄某退还保证金，一审法院予以支持。

涉案《租赁合同》虽为无效合同，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，故黄某诉请李某支付至房屋实际返还之日的占有使用费，合理，但应参照双方约定的租金标准返还占有使用费。

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