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债务人到期未能清偿债务，重新与债权人达成合意以房抵债，双方签订的《房屋买卖合同》效力如何

发布时间：2022-03-09
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债务人到期未能清偿债务，重新与债权人达成合意以房抵债，双方签订的《房屋买卖合同》效力如何

裁判摘要：人民法院依职权审查合同效力并予以释明，是引导当事人正确诉讼的基础。债务人到期未能清偿债务，重新与债权人达成合意以房抵债，双方签订的《房屋买卖合同》应当认定合法有效。

最高人民法院公报案例：
吉林鑫城房地产综合开发有限责任公司与汤某鹏商品房销售合同纠纷

基本案情：
原告鑫城公司诉称：2014年2月26日，鑫城公司通过案外人宋某波向汤某鹏借款，宋某波向汤某鹏借款450万，鑫城公司使用200万元，其余宋某波自用。鑫城公司用开发的14套房屋作为担保，以收取汤某鹏14套房屋购房款的方式向汤某鹏出具收条。2015年11月，鑫城公司偿还本金30万元，也按照约定的月利五分向汤某鹏支付利息直至2016年2月。且于2015年10月16日代替宋某波偿还五个月的利息50万。2015年10月16日，在汤某鹏的胁迫下，鑫城公司指派姚某菊配合汤某鹏重新签订七份《商品房买卖合同》并办理了备案，名义上将榆树市紫云阁七套商品房出售给汤某鹏，但双方之间并不存在真实的房屋买卖关系，该七份合同涉及金额共计426万元，而经过估价部分的评估，此七套商品房的市场估价达到1031.72万，因此双方之间的房屋买卖合同显失公平，且非双方真实意思表示。故请求法院判令解除双方签订的榆树市紫云阁七套营业用房的商品房买卖合同（合同价值1031.72万元，合同编号×××至0000000000017786），诉讼费用由汤某鹏承担。经法庭释明，鑫城公司于2016年6月16日向本院申请变更诉讼请求：请求撤销双方签订的榆树市紫云阁七套营业用房的商品房买卖合同（合同价值1031.72万元，合同编号×××至0000000000017786）。

人民法院经审理认为：
一审法院认为：鑫城公司因欠付汤某鹏借款，在债务履行期限届满后无法偿还，双方签订案涉七份商品房买卖合同以房抵债，性质上属于对债务履行方式的变更，双方之间形成商品房买卖合同关系，案涉商品房买卖合同是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。虽然鑫城公司以合同约定价格过低构成显失公平为由主张撤销，并且经吉林嘉泰房地产造价有限责任公司司法鉴定证明，案涉七套房屋的市场价值高于抵债价格，但构成显失公平需同时满足主观和客观要件，主观要件为订立合同时一方利用优势、利用对方轻率、无经验而与对方订立显失公平合同的故意，而案涉商品房买卖合同的签订是基于以房抵债，在鑫城公司无力还债后，鑫城公司为尽快清偿债务而与汤某鹏签订案涉商品房买卖合同，是经双方协商一致同时进行利益衡量后的结果，房屋抵账价格是否显失公平不能仅以是否低于市场价衡量，并且鑫城公司作为开发企业，具备市场销售经验，其又无证据证明在签订合同当时汤某鹏利用了其优势地位或者受到了胁迫等情形，故鑫城公司以显失公平为由主张撤销案涉商品房买卖合同没有事实及法律依据，本院不予支持。

上诉人吉林鑫城房地产综合开发有限责任公司（以下简称鑫城公司）不服吉林省长春市中级人民法院（2016）吉01民初362号民事判决，向吉林省高级人民法院提起上诉。

二审法院认为：鑫城公司与汤某鹏签订案涉七份商品房买卖合同以房抵债，是对双方之前债务履行方式的变更，该合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定。虽然案涉七套房屋的市场价值高于抵债价格，但房屋抵债价格是否显失公平不能仅以是否低于市场价格衡量，鑫城公司作为开发企业，具备市场销售经验，且不能提供证据证明在签订合同时存在汤某鹏以欺诈、胁迫手段或者乘人之危使鑫城公司违背真实意思的情形，故应当认定双方所签七份商品房买卖合同合法有效，鑫城公司主张予以撤销没有事实及法律依据，一审法院不予支持并无不当。综上所述，鑫城公司的上诉请求不能成立，应予驳回。

再审申请人吉林鑫城房地产综合开发有限责任公司（以下简称鑫城公司）不服吉林省高级人民法院（2017）吉民终297号民事判决，向最高人民法院申请再审。

最高人民法院再审审查认为：
1、关于案涉七份《商品房买卖合同》的效力问题。对合同效力的认定，属于人民法院依职权应当审查的范畴，并不局限于当事人的诉讼请求。本案系鑫城公司与汤某鹏基于此前的借款未受清偿，进而签订《商品房买卖合同》达成以房抵债的合意，案涉《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效。

一审法院向鑫城公司释明应变更其解除合同的诉讼请求为撤销合同，程序并不违法。显失公平系指一方利用对方处于危困状态，缺乏判断能力等情形，致使双方在从事民事法律行为时权利义务明显有违公平的情形。认定合同是否构成显失公平时，应采用主观要件和客观要件相结合。鑫城公司作为独立的商事主体，与自然人汤某鹏相比，并不明显处于劣势地位，且鑫城公司并无相关证据证明其与汤某鹏签订《商品房买卖合同》，系因受汤某鹏欺诈、胁迫，而在违背其真实意思的情况下作出，虽然案涉七套房屋的评估价值高于抵债价格，但也不宜认定《商品房买卖合同》显失公平。一审、二审判决认定《商品房买卖合同》不存在可撤销的法定情形，未支持鑫城公司的诉讼请求，并无不当。

2、关于鑫城公司主张借贷关系不真实的问题。禁止反言原则蕴含于我国民法的基本原则诚信原则之中。即，若一方当事人因另一方当事人的陈述产生依赖，则另一方当事人不得否定其先前的陈述。鑫城公司一审起诉称，其通过案外人宋某某向汤某鹏借款，鑫城公司使用200万元并向汤某鹏偿还本金30万元及按照双方约定支付了利息。鑫城公司向本院申请再审中，又主张汤某鹏并未支付借款，双方借贷关系不真实，与其在一审中陈述的事实相矛盾，明显违背诚信诉讼原则，本院不予采信。鑫城公司在未清偿案涉借款的情况下，与汤某鹏签订《商品房买卖合同》，属于债务到期后双方达成以房抵债合意，而非鑫城公司主张的双方系再次签订了担保合同。此时，案涉7套房屋并非抵押物，故本案并不适用《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第五十七条规定的禁止流质条款。案涉《商品房买卖合同》依法成立并生效，对双方当事人均具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。

3、关于鑫城公司主张案涉《商品房买卖合同》损害拆迁户和第三人利益应当认定无效的问题。本院在组织双方询问中了解经本案一审、二审判决确认的案涉《商品房买卖合同》合法有效，并未损害案外人的权益，且案外人的利益已经上述生效民事判决优先予以保护。鑫城公司作为房地产开发商，对自己手中的房屋信息应当是清楚的，其就案涉7套房屋通过“一房二卖"获取不当利益的故意显而易见，也是产生包括本案诉讼在内一系列诉讼的根源。鑫城公司主张汤某鹏明知案涉房屋已经出卖给第三人，仍愿意承担风险放弃此前14套房屋的抵押担保与其签订《商品房买卖合同》，明显不符合常理，其主张汤某鹏存有恶意不合逻辑。鉴于汤某鹏以合同目的已经不能实现而提起了新的诉讼，鑫城公司与汤某鹏之间的民间借贷、房屋买卖合同纠纷可以通过另案处理。鑫城公司继续对本案申请再审，无益于化解双方之间的矛盾纠纷，也不利于节约司法资源。鑫城公司主张《商品房买卖合同》因损害第三人利益应当认定无效，没有事实和法律依据，本院不予支持。

裁定：驳回吉林鑫城房地产综合开发有限责任公司的再审申请。

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