小产权房买卖合同纠纷，法院如何判？

发布时间：2022-03-11

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小产权房买卖合同纠纷，法院如何判？

近年来，随着我国社会经济的发展，尤其是城市化和工业化的进程不断的加快，城市的住宅用地、工业用地、公益用地需求量大幅增加，导致城市的地价一路攀升，从而使得价格低廉的小产权房备受市场青睐。小产权房就是建在集体土地上房屋向本集体村民以外的成员进行出售的房屋，当然该房屋没有获得国家颁发的房屋权证书。

小产权房买卖合同到底有没有效？从法院现有判例来看，主要有三种可能：

一、无效；

二、驳回起诉以及不予受理；

三、有效。

一、合同无效

【案例】交了定金能返还吗？

案情：

2018年，买卖双方签订《房屋转让认购协议》，买方支付10万元定金，后买方反悔，主张合同无效要求退还定金。

法院：

一审法院认为，因房产出售方自始未能向购买方出示相关的权属证明或合法性审批材料，可确信该房产的交易违反强制性规定，合同依法无效。合同无效，房屋出售方应当返还合同价款。

二审法院认为，双方房屋交易中，涉案房产从未交付占有使用。协议被确认无效后，仅涉及房款返还的相关问题，不涉及涉案房产本身合法性及权属的认定，故可以作为民事诉讼受理。

二、不予受理或驳回起诉

【案例】：卖方反悔主张合同无效

案情：

2014年，双方签订房屋转让协议书，并由律师进行见证，买方支付全部价款350万元，并占有使用房屋收租至今。现卖方主张合同无效。

法院：

《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定：行政主管部门对于违法建筑将区分情况而分别采取确认产权、依法拆除或者没收、准许临时使用等方式进行处理。

在主管部门未就涉案房产做出相应处理前，无法对涉案房产的归属及转让合同效力作出正确认定，故原告提起的本案诉讼应予驳回。

法院不予受理或驳回起诉，实质上认为小产权房买卖合同“效力待定”，故暂时搁置争议，“先行政再司法”。

三、合同有效

【案例】：绿本房拆迁卖方反悔

案情：

2014年，双方签订房屋买卖合同，将一栋90年代建设的房屋（办理了绿本）以100多万元出售，后房款两清，现开发商对该房进行拆迁安置，卖方主张合同无效。

法院：

2004年该区农村集体经济组织全部成员转为城镇居民后，原属于其成员集体所有的土地属于国家所有，本案涉案房屋适用该情形相关规定。因此，涉案房产虽未符合房产过户条件，但并不影响合同的效力。

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