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贷款未获批准，法院如何认定合同解除的理由与责任承担

发布时间：2020-11-04
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贷款未获批准，法院如何认定合同解除的理由与责任承担

导读：贷款未获批准，买受人是否可以解除商品房预售合同？商品房预售合同解除后，违约方的违约责任如何承担？开发商支付的居间费是否属于买受人可预见的损失范围？

经典案例：
案情简介

上诉人（原审原告、反诉被告）：上海同恒置业有限公司
被上诉人（原审被告、反诉原告）：张某
被上诉人（原审被告、反诉原告）：蔡某东

2004年5月19日，张某、蔡某东与同恒公司签订《上海市商品房预售合同》一份，合同中约定，张某、蔡某东购买同恒公司预售的上海市××路××号底层B，二层B商品房（下称系争房屋），同恒公司暂测该房屋的建筑面积为877.21平方米（底层B-182.67平方米，二层B为694.54平方米），张某、蔡某东购买该房屋的单价为每平方米17000元，总价根据暂测面积暂定为14912570元；房屋交付时，建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准，如暂测面积及与实测面积不一致时，除法律、法规、规章另有规定外，按该房屋每平米建筑面积单价计算多退少补；张某、蔡某东如未按合同约定的时间付款，应当向同恒公司支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之二计算，违约金自本合同的应付期限之第二天起算至实际付款为止；此外，双方在合同的附件中约定，2004年5月19日前支付房价款596570元，2004年6元19日前贷款支付房价8947000元，双方在合同补充条款中约定，张某、蔡某东须在同恒公司指定的银行办理贷款，且应在签署本合同时将按揭贷款所需全部资料及费用交同恒公司；如因张某、蔡某东的原因，贷款未获批准或未达到贷款额度，张某、蔡某东应在同恒公司发出通知后7天以现金形式补足相应款项。

合同签订后，张某、蔡某东按约支付了第一笔款项并提供了贷款所需资料。2004年上海市×区房地产测绘中心出具《房屋状况汇总表》载明系争房屋一层208.03平方米、二层732.11平方米。2005年8月26日，同恒公司致函张某等人，已向多家银行提供贷款资料，但均因收入相对贷款金额过低，希望降低贷款额度，补足差额，最后，同恒公司在函中表示，希望当面探讨解决方案。2006年10月10日，同恒公司再次致函称，贷款银行已认定张某等人的贷款金额，希望尽快补足贷款资信材料。2006年10月25日，张某对第二封函件回函，已多次按要求提供资料并与银行相关人员接触，认为已经按约完成该做的事，贷款能否落实应由同恒公司负责，即使情况变化也应告知具体原由等。

2008年1月，同恒公司诉至法院，请求张某、蔡某东支付剩余房款并支付逾期付款违约金。蔡某东、张某先后于2008年2月3日、2008年3月1日收到起诉状副本。同恒公司以《房屋状况汇总表》为依据，变更诉讼请求：一、要求张某、蔡某东支付剩余房款10016810元，二、张某、蔡某东应自2004年6月20日起按日万分之二的标准支付逾期未付款10016810元的违约金。

原审法院审理过程中，张某、蔡某东于2008年5月14日提出反诉，要求解除合同，返还已付房款。被解除合同的后果经原审法院查明后，同恒公司认为应由张某、蔡某东赔偿损失。

另查明，2007年1月，上海东飞计算机科技有限公司诉至法院，要求同恒公司按每平方米1000元的标准支付居间费。法院审理后作出判决：一、同恒公司应支付东飞计算机公司咨询费97775780元；二、同恒公司应支付东飞计算机公司违约金30万元。同恒公司不服，向原审人民法院提起上诉。在原审法院审理过程中，双方当事人达成如下调解协议：同恒公司一次性支付东飞计算公司咨询费及违约金80万元。

一审法院作出（2008）沪二中民二（民）初字第8号民事判决：一、同恒公司要求张某、蔡某东继续履行双方于2004年5月19日签订的《上海市商品房预售合同》，支付购房余款10016810元之诉讼请求，不予支持；二、同恒公司与张某、蔡某东于2004年5月19日签订的《上海市商品房预售合同》于判决生效之日解除；三、同恒公司应于判决生效之日起十日内返还张某、蔡某东已购房款5965570元；四、张某、蔡某东应于判决生效之日起十日内赔偿同恒公司逾期付款损失548000元；五、同恒公司其余诉讼请求不予支持。

同恒公司不服，向原审法院提起上诉。

二审法院认为，张某、蔡某东与同恒公司于2004年5月19日签订的《上海市商品房预售合同》合法有效，双方应当依法履行。本案中张某、蔡某东提出解除合同的请求，考虑到双方当事人对解除合同本身没有异议，只是对解除后的损失有不同意见，结合实际情况，法院认为系争合同解除较为妥当。合同解除后，违约方张某、蔡某东应当赔偿同恒公司的损失。

关于同恒公司主张的东飞计算机公司的居间费问题。同恒公司以生效的调解书证明向东飞计算机公司支付了系争房屋的居间费。经审查认为，该调解书是证明同恒公司与东飞计算机公司之间的法律关系和法律后果，但不能证明与本案当事人张某、蔡某东之间的关系，亦无证据证明张某、蔡某东应当支付或者分担该笔费用。现双方合同解除后，同恒公司主张该笔损失，超出了张某、蔡某东可预见的合理损失范围，法院依法难以支持。

关于同恒公司主张的逾期付款的损失问题。同恒公司计算逾期付款的损失256万余元。法院认为，依据双方约定，张某、蔡某东第二笔房款的支付时间为同恒公司发出付款请求的7日内。现有证据表明，同恒公司明确要求张某、蔡某东支付房屋余款的时间是起诉之日，即2008年1月28日。原审法院据此依照双方约定和合同履行的事实情况，酌定同恒公司的损失为548000元，并无不当。同恒公司要求自2004年6月20日起计算利息损失时，缺乏事实依据，法院难以采信。

裁判要旨：合同约定系争房屋的银行贷款手续由开发商代为办理。合同履行过程中，开发商未能将贷款未获批准的结果及时通知买受人，纠纷发生时，买受人以已无继续履行合同的能力为由提出解除合同。根据合同约定和合同履行的情况，以及双方当事人对解除合同的意思表示，对买受人要求履行商品房预售合同的请求予以支持，但应就其违约行为赔偿开发商的损失。

律师观点：
一、房屋买受人解除商品房预售合同的理由是否充分？
本案中，买受人要求解除合同的主要理由有两点：一是因系争房屋贷款长期未获批准，现买受人工作及收入发生较大变化，已无力继续履行合同；二是系争房屋实测面积大于暂测面积近8%，与最初的约定出入较大。关于第一点理由，实际上并未明确达到法定或约定的解除条件。因贷款未完成引发的商品房预售合同纠纷，法院在判令解除合同时，引用最多的条款之一是《最高人民法院管理审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第23条的规定，即：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”

关于买受人解除合同的第二个理由，按目前有些省市推行的商品房买卖合同示范文本约定，当开发商交付房屋的产权登记面积与合同约定面积误差的绝对值超过3%时，买受人有权退房。但本案中，双方签订的合同中没有这样的约定，反之，双方在合同中约定在系争房屋暂测面积与实测面积不一致时，应按时算，多退少补。《最高人民法院管理审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；……”即遵从当事人合同意思自治的原则，在约定与法不悖的情况下，按当事人的约定处理。因此，买受人要求解除合同的第二点理由是不成立的。

二、合同解除后的违约责任如何承担？
本案中，由于合同中有即使贷款不成，买受人仍需支付剩余房款的约定，且有买受人在开发商起诉要求支付剩余房款而仍未支付的事实，再结合双方的诉讼请求，对于买受人因未依约支付房款而需承担相应违约责任，在二审时已无明显争议，双方的争议焦点是一审酌定的赔偿金额是否合理。

本案中，开发商先是诉请买受人按合同约定支付逾期房款的违约金，后经法院释明被解除合同的后果后，主张由买受人赔偿损失，其主张的损失有两项：一是其向中介机构支付的居间费；二是买受人逾期付款给开发商造成的资金上的损失。关于第一项居间费损失，根据“谁主张、谁举证”的原则，开发商现有的证据难以支持其主张。《合同法》第113条第1款规定，违约给对方造成损失的，“损失赔偿额应相当于违约所造成的损失，但不超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因为违反合同可能造成的损失”，所以开发商主张的居间费难以得到支持。

关于开发商主张的第二项逾期付款造成资金上的损失是否合理，需要从计算方式上判定。开发商主张的256万余元损失是以全部未付购房款为本金，按银行同期贷款利率自2004年6月20日至合同解约日止计算所得，该计算方式的争议之处主要是损失的起止时间。按合同约定，第二笔房款支付的截止时间是开发商发出付款请求的7日内。在双方合同履行中，开发商明确向买受人发出付款要求之日是起诉之日，即2008年1月28日，买受人收到起诉状副本后仍未依约支付房款，方才构成违约。因此，根据合同约定和合同履行情况，法院酌定买受人赔偿开发商54万余元损失。



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