法院如何认定出租房屋未取得权属证书之租赁合同的效力导读：近年来，人口流动速度快，越来越多的人离开生长的故土，去到心仪的城市打拼工作，对于居住问题，多数人选择租房的形式，那么如果租房过程中遇到房屋未取得权属证书的情况，此时出租人和承租人都应该注意什么？来最大限度保障自己的权益呢？
被上诉人(原审原告)：河南富康医药超市有限公司(以下简称“富康公司”)2008年10月26日、2009年11月30日富康公司先后就位于郑州市黄河路10号院22号楼1楼两间门面房租货事宜达成两份租赁合问。2009年11月30日双方签订的租货合同中约定：租金标准为每月6000元，租金不含水费、电费，水费、电费由许某向富康缴纳；租赁期限至2011年4月30日；每偶数月的25日缴纳下两个月的租金；许某未嫩纳租金，应按照未交租金的15%支付违约金；租赁期满后，许某应提前30日向富康公司提出书面续祖要求，否则富康公司有权收回房屋，等等。2009年12月30日河南省粮食局机关服务中心将包括许某承租的两间门面房在内的665平方米的房屋租赁给富康公司使用，租赁期限36月，自2010年1月1日至2012年12月31日。在2011年4月30日租赁期限到期后，双方未达成一致意见，也未签订新的租赁合同，但许某未搬出该门面房，继续在此两间门面房经营土特产至今。富康公司于2011年5月22日对许某所租门面房停水、停电。许某向富康公司交纳租金至2011年4月30日，许某在期限届满前交纳租金的标准是每月6000元。2011年5月9日，富康公司诉至该院，请求判令许某搬出该房屋；许某支付自2011年5月1日至2011年8月31日房屋占用費34400元(原告请求按照每月8600元计算)，所拖欠水费60元、电费483.3元、逾期违约金5241.5元，合计数为40184.8元，之后至判决生效之日按照合同约定的每月6000元另计房屋占用使用费。一审法院河南省郑州市金水区人民法院作出(2011)金民二初字第3113号民事判决，判决：依照《中华人民共和国合同法》第107条、第114条、第227条、第235条之规定，判决许某于判决生效后3日内搬出所承租的位于郑州市黄河路10号院22号楼1楼的前后两间门面房；许某于判决书生效之日起3日内支付富康公司房屋占用使用费24000元及逾期违约金5241.5元，支付所拖欠的水费60元、电费483.3元，共计29784.8元(房屋占用使用费暂计算至2011年8月31日，之后至判决生效之日按照每月6000元继续计算)；驳回原告其他诉讼请求。二审法院河南省郑州市中级人民法院作出(2012)郑民四终字第152号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。一审法院观点：许某自富康公司处租赁该门面房，双方并签订租赁合同，双方应严格按照约定履行各自的义务。许某在租赁期满后，未按照约定签订新的租赁协议并交纳租金，许某继续占有该房屋的行为，应属违约行为，故富康公司要求许某搬出该房屋，交纳期满后占用期间的租金24000元（4个月x6000元)，以及所拖欠的水费60元、电费483.3元及逾期交纳违约金5241.5元，应当予以支持。对于许某的辩称意见，该院认为，富康公司通过何种途径取得该房屋的使用权，不影响许某按照双方之间合同的约定履行其交纳租金的义务，也不是租赁期满后许某不搬出所租房屋的理由。二审法院观点：许某与富康公司签订的《房屋合作协议》，系双方真实意思表示，合法有效，依法应予保护。合同期满后，富康公司与许某未就续签租赁合同达成书面或口头协议，故富康公司有权随时请求许某搬离其所承租房屋，并请求支付相关费用。富康公司业已取得房屋使用权，其对涉案房屋是否享有所有权，并不影响许某依据合同约定向富康公司履行交纳租赁费用等义务，且本案系租赁合同纠纷，而非权属纠纷，富康公司具备当然的主体资格。综上，富康公司的诉讼请求有事实和法律依据，应当予以支持。许某的上诉理由不足以证明其主张，对其上诉请求，该院不予支持。原审判决认定事实清楚，程序合法，应予维持。在司法实践中，为厘清审判中的分歧，就暂未取得房产证的情况下房屋租赁合同的效力问题，一些法院进行了明确规定，《广东省高级人民法院关于《合同法)施行后认定房地产开发经营合同效力问题的指导意见》(粤高法发(2001)41号)第29条规定：“土地使用权人办理了合法的报建手续，房屋已经建成并经工程质量验收和消防验收合格，具备交付使用的条件，在未领取房屋产权证书前将房屋出租的，租赁合同可认定有效。”《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》(2008年12月10日审判委员会第40次会议讨论通过)第3条规定：“当事人以租赁房屋未取得房屋产权证书为由要求确认房屋租赁合同无效的，人民法院不予支持，但未取得合法建设手续无法领取产权证书的除外。”上述规定可以看出，对于暂未取得房屋权属证书的情况下房屋租赁合同的效力问题，人民法院是持肯定的态度的。律师建议，当事人在房屋租赁合同签订过程中应充分注意合同的效力问题，如存在可能影响合同效力的瑕疵问题(如标的物系违法建筑、非法转租等)时，应及时补正相关手续(如及时办理相关审批手续、取得出租人的同意等)，确保房屋租赁合同合法有效，以利于合同当事人全面履行合同义务并享受合同权益。
网站：http://www.sxznlvshi.com/地址：陕西省榆林市经济技术开发区兴达路“国际商务大厦”
